華中天創解讀：如何解決鄉村旅游用地痛點？

　　據華中天創文旅規劃公司劉總說，近年來，鄉村旅游項目讓鄉村旅游投資變得炙手可熱，大量的社會資本紛紛涌入鄉村旅游。與此同時，旅游用地落地難的問題一直受到各方面的重視和關注，成本高、耗時長的用地指標審批程序，令項目的進度受到影響。下面跟隨華中天創設一起來了解，解決鄉村旅游用地關鍵選擇是什么？

　　點狀供地成為關鍵選擇

　　什么是點狀供地？

　　通俗地講，點狀是相對于原來的片狀而言，是在一大塊土地上散點或者帶狀供給建設用地，其他的周邊土地可以通過租賃的方式來獲取。之所以推出點狀供地，是因為片狀供地的方式在農村很難行得通。

　　部分從事文旅項目投資的企業提到，按照正常流程，用地要走“招拍掛”，且以每畝幾十萬元的拆舊復墾費為標準，動輒幾千萬元。以山地多、自然資源豐富的重慶為例，該市不缺乏投資客投資休閑旅游項目的資金和意向，但卻一直少有成功的鄉村休閑項目出現。

　　究其原因，主要有二：一是按傳統供地方式，無法解決供地問題以及農地轉用、占補平衡指標問題，項目難以落地；二是傳統供地方式屬于整片供地，對資金要求往往過高，令投資方望而興嘆。

　　來也股份創始人楊振之教授認為，由‘塊狀供地’轉為‘點狀供地’是解決鄉村旅游用地問題的合理且關鍵選擇。

　　點狀供地獲得多地政策支持

　　點狀供地的順利推行離不開國家對旅游用地問題的關注與重視。近年來，地方政府紛紛出臺專門的旅游發展用地保障政策文件：

　　2016年底，重慶市國土資源和房屋管理局發布通知提出，對“確有需要開發休閑農業、鄉村旅游等建設項目的，探索實行規劃點狀布局和用地點狀征地”。

　　通知發出后，巴南等地積極嘗試使得羊鹿山旅游景區配套設施、歸原小鎮等項目得以落地，打通了農旅融合項目“規劃難、用地難”的瓶頸障礙，促進了鄉村旅游的發展。

　　2018年年初，海南省人民政府《關于進一步加強土地宏觀調控提升土地利用效益的意見》提出，積極探索在百鎮千村、共享農莊以及其他旅游項目設施建設中，主體項目周邊用地保持原貌的情況下，采取分散化塊、點狀分布的方式“點狀供地”。

　　2018年7月，廣東省政府出臺的《廣東省促進全域旅游發展實施方案》，支持鄉村旅游創新用地方式，對充分利用山水林田湖等自然風景資源、開發鄉村旅游等旅游觀光建設項目用地，可實行點狀配套設施建設用地布局開發。

　　2018年8月1日，浙江省政府辦公廳發布《關于做好低丘緩坡開發利用推進生態“坡地村鎮”建設的若干意見》正式施行，明確了“點狀”供地?！包c狀供地”指的是建設用地的布局應依山順勢、錯落有致、間距適宜，建多少供多少。

　　點狀供地為休閑旅游項目開拓新出路

　　突破性采取點狀用地方式為休閑旅游項目落地謀出路，有沒有可以參考的成功案例呢？重慶武隆仙女山鎮、四川省洪雅縣、廣東番禺都取得了建設用地供給上的重大突破。

　　重慶武隆仙女山鎮

　　位于重慶武隆仙女山鎮的歸原小鎮是通過點狀用地修建的一個鄉村休閑項目，項目總占地面積1163畝，主要包括36棟民宿建筑，其中25棟為新建民宿，11棟由原空置農房改造而來。據了解，目前已有3棟空置農房改造完成并投入使用，用于山里工作室、接待中心和茶室，其余8棟將陸續被改造成民宿、青年旅社、農事體驗工作坊等。歸原小鎮是通過點狀用地發展的一個成功案例，具有以點帶面、助推鄉村振興戰略實施的成效。

　　四川省洪雅縣

　　四川省洪雅縣以“精心規劃、科學選址，因地制宜、合理利用，積極探索、循序漸進”為原則，實行用地分類管理，突破性采取點狀供地方式，保障旅游項目順利實施。例如，七里坪國家級度假區的項目用地，按地理環境進行點狀規劃、點狀報批、點狀供地，極大地減少了土地指標的占用，保障了項目的順利實施。

　　廣東番禺

　　廣東番禺為進一步提高土地利用率，契合旅游點狀開發需要，在“零占耕地”的基礎上，推行點狀供地破解旅游建設用地難題。在規劃區之外的“低丘緩坡”等尚未開發土地上，按照民宿、農家樂等零散分布旅游建設項目用地依山順勢“點狀布局、垂直開發”需要，實現點狀供地、點狀建設，未開發建設土地作為生態保留用地維持原狀。截至目前，涂茨鎮小海文旅度假建設項目和賢庠鎮沈家洋地塊楓康項目取得點狀供地規劃設計條件，節約建設用地指標60%以上。

　　浙江德清莫干山裸心堡

　　浙江德清莫干山裸心堡項目采取“點狀供地、垂直開發”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可以只征不轉，以租賃、劃撥、托管等方式供項目業主使用。裸心堡僅新增建設用地12畝，其余八成的建筑是租用當地農房改造而成，園區內的200多畝山林，從村民手中流轉，保持原貌，大大節約了用地指標。

　　點狀供地的多重優勢

　　其一，點狀供地不僅極大地減少了土地占用指標，解決了項目用地問題，還減輕了投資方的資金壓力。

　　浙江省湖州市國土資源局土地規劃處處長沈指南曾表示，湖州的一個1200多畝的項目，按照原來的供地方式，1200多畝都要占用，但采用點狀供地方式后，現在實際占用用地指標僅21畝，其他生態保留用地采取租賃方式供地，大大節約了用地指標。

　　其二，點狀供地在很大程度上是對生態環境的保護。

　　知了國際帳篷露營基地項目投資人表示，利用這種供地新模式，項目在低丘緩坡中修建起來，并嚴格按照點狀供地面積等量開發，對未納入建設用地開發的部分作為生態保留用地，盡量避免對周邊生態林地的占用。實際效果是，一棟棟建筑與周邊的綠蔭融為一體，置身其中，青山綠水，觸手可及。

　　楊振之表示，點狀供地還有很多其他優勢，例如，政府管控能力加強；保障項目用地；簡化用地審批流程等。

　　點狀用地可能面臨的問題

　　點狀用地在很大程度上破解了鄉村旅游項目用地的難題，促進了鄉村的發展，但也應避免項目開發的風險，預防點狀供地推行過程中可能遇到的問題。

　　值得關注的一點是生態保留用地租賃期限與建設用地出讓年限不一致的問題。例如歸原小鎮項目所租賃的耕地、林地租賃期限為12年，但建設用地上所建房屋產權為40年，這就意味著歸原小鎮項目的整體功能不能得到長期保障，難以杜絕因產權不一而帶來的問題。

　　楊振之建議，應該調整點狀供地相關規劃政策。點狀供地會對控制性詳細規劃體系提出全新要求，需以規劃政策調整為先導；現行控制性詳細規劃是以塊狀用地為標準，界定相應的強制性指標對整體的地塊進行開發建設管控；點狀供地則需要控制性詳細規劃及修建性詳細規劃與概念性規劃的結合，以便于點狀用地政策的精準落地和執行。

　　要做好土地利用總體規劃與城鄉規劃，旅游、農業、避暑休閑等專業專項規劃的銜接工作，實現點狀用地項目空間、布局“多規合一”。

　　還有部分專家建議，點狀供地要遵循生態環境發展規律，結合村情實際科學布局，按照“宜建則建、宜農則農、宜林則林”的原則做到“分類管理，有規有矩”。要統籌規劃開發地塊，合理安排建設項目，防止資源任意占用、無序開發，最大限度釋放土地資源活力。（據中國旅游報綜合）