全套房地產規劃術語：總規、詳規、控規、修規指的是什么？

　　房地產規劃中常常聽到這幾個熟悉的術語，總規、詳規、控規、修規。它們在建筑設計師的應用中十分常見，下面跟隨華中天創設計一起來了解這四個專業術語的確切劃分和各自的區別。

　　一、城市總體規劃（簡稱總規）

　　對地產的項目而言，僅僅是里面的那一小塊。城市規劃是指當地政府依據國民經濟和社會發展規劃以及當地的自然環境、資源條件、歷史情況、現狀特點，統籌兼顧、綜合部署，為確定城市的規模和發展方向，協調城市空間布局等所作的一定期限內的綜合部署和具體安排。

　　簡單說就是政府根據未來的發展，對未開發的區域做的總體規劃，如下圖所示，根據色塊的不同，土地性質和用途不同。如黃色是居住用地，紅色商務金融用地。

　　二、詳細規劃（簡稱詳規）

　　2008年1月1日施行的《中華人民共和國城鄉規劃法》第二條中，將詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

　　三、 控制性詳細規劃（簡稱控規）

　　以城市總體詳細規劃或分區規劃為依據，確定建設地區的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃要求。

　　控制性詳細規劃的主要任務是：以城市總體規劃或分區規劃為依據，確定建設地區的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的詳細規劃要求。

　　控制性詳細規劃包括下列內容：

　?。?）詳細規劃規定所規劃范圍內各類不同使用性質用地的界限，詳細規劃規定各類用地內適建、不適建或者有條件允許建設建筑類型；

　?。?）詳細規劃規定各地塊的控制指標（包括：建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率、建筑間距、建筑后退紅線距離、機動車出入口方位等）；

　?。?）詳細規劃確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高；

　?。?）詳細規劃根據規劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線；（5）制定相應的土地使用及建筑管理規定?？刂菩栽敿氁巹澬枋占?/span>

　　以下基礎資料：

　?。ㄒ唬┛傮w詳細規劃或分區規劃對本規劃地段的規劃要求，相鄰地段已批準的規劃資料；

　?。ǘ┩恋乩矛F狀，用地分類至小類；

　?。ㄈ┤丝诜植棘F狀；

　?。ㄋ模┙ㄖ铿F狀，包括房屋用途、產權、建筑面積、層數、建筑質量、保留建筑等；

　?。ㄎ澹┕苍O施規模、分布；

　?。┕こ淘O施及管網現狀；（七）土地經濟分共資料，包括地價等級、土地級差效益、有償使用狀況、開發方式等；

　?。ò耍┧诔鞘屑暗貐^歷史文化傳統、建筑特點等資料。

　　控制性詳細規劃文本的內容要求：

　?。ㄒ唬┛倓t：制定詳細規劃的依據和原則，主管部門和管理權限；

　?。ǘ┩恋厥褂煤徒ㄖ敿氁巹澒芾硗▌t；

　　1.各種使用性質用地的適建要求；

　　2.建筑間距的規定；

　　3.建筑物后退道路紅線距離的規定；

　　4.相鄰地段的建筑規定；

　　5.容積率獎勵和補償規定；

　　6.市政公用設施、交通設施的配置和管理要求；

　　7.有關名詞解釋；

　　8.其他有關通用的規定。

　?。ㄈ┑貕K劃分以及各地塊的使用性質、詳細規劃控制原則、規劃設計要求；

　?。ㄋ模└鞯貕K控制指標一覽表：詳細規劃控制指標分為規定性和指導性兩類。前者是必須遵照執行的，后者是參照執行的。

　　3、詳細規劃指標一般為以下各項：

　?。?）用地性質；

　?。?）建筑密度（建筑基底總面積/地塊面積）；

　?。?）建筑控制高度；

　?。?）容積率（建筑總面積/地塊面積）；

　?。?）綠地率（綠地總面積/地塊面積）；

　?。?）交通出入口方位；

　?。?）停車泊位及其他需要配置的公用設施。

　　指導性指標一般為以下各項：

　?。?）人口容量（人/公頃）；

　?。?）建筑形式、體量、風格要求；

　?。?）建筑色彩要求；

　?。?）其他環境要求。

　　控制性詳細規劃圖紙的內容要求：

　?。ㄒ唬┰敿氁巹澪恢脠D。圖紙比例不限；

　?。ǘ┰敿氁巹澯玫噩F狀圖。圖紙比例為1/1000~1/2000，分類畫出各類用地范圍（分至小類），標繪建筑物現狀、人口分布現狀，市政公用設施現狀，必要時可分別繪制；

　?。ㄈ┰敿氁巹澩恋厥褂靡巹潏D。圖紙比例同現狀圖，畫出詳細規劃各類使用性質用地的范圍；

　?。ㄋ模┰敿氁巹澋貕K劃分編號圖。圖紙比例1/5000，標明地塊劃分界線及編號（和文本中控制指標相對應）；

　?。ㄎ澹└鞯貕K控制性詳細規劃圖。圖紙比例為1/1000~1/2000，圖紙標繪以下內容：

　　1.規劃各地塊的界線，標注主要指標；

　　2.規劃保留建筑；

　　3.公共設施位置；

　　4.道路（包括主、次干道、支路）走向、線型、斷面，主要控制點坐標、標高；

　　5.停車場和其他交通設施用地界線；必要時4、5兩項可單獨繪制。

　?。└黜椆こ坦芫€詳細規劃圖。標繪各類工程管網平面位置、管徑、控制點坐標和標高。

　　居住區的詳細規劃設計基本原則

　　1）詳細規劃符合城市總體規劃的要求；

　　2）詳細規劃符合統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則；

　　3）詳細規劃綜合考慮所在城市的性質、氣候、民族、習俗和傳統風貌等地方特點和規劃用地周圍的環境條件，充分利用規劃用地內有保留價值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物與構筑物等，并將其納入規劃；

　　4）詳細規劃適應居民的活動規律，綜合考慮日照、采光、通風、防災、配建設施及管理要求，創造方便、舒適、安全、優美的居住生活環境；

　　5）詳細規劃為老年人、殘疾人的生活和社會活動提供條件；

　　6）詳細規劃為工業化生產、機械化施工和建筑群體、空間環境多樣化創造條件；

　　7）詳細規劃為商品化經營、社會化管理及分期實施創造條件；

　　8）詳細規劃充分考慮社會、經濟和環境三方面的綜合效益。

　　四、修建性詳細規劃（簡稱修規）

　　修建性詳細規劃可以由有關單位依據控制性詳細規劃及建設主管部門（城鄉規劃主管部門）提出的規劃條件，委托城市規劃編制單位編制。

　　修建性詳細規劃需收集的基礎資料，除控制性詳細規劃的基礎資料外，還應增加：

　?。ㄒ唬┛刂菩栽敿氁巹潓Ρ疽巹澋囟蔚囊?；

　?。ǘ┕こ痰刭|、水文地質等資料；

　?。ㄈ└黝惤ㄖこ淘靸r等資料。

　　修建性詳細規劃的成果

　?。ㄒ唬┮巹澱f明書

　　1、現狀條件分析；

　　2、規劃原則和總體構思；

　　3、用地布局；

　　4、空間組織和景觀特色要求；

　　5、道路和綠地系統規劃；

　　6、各項專業工程規劃及管網綜合；

　　7、豎向規劃；

　　8、主要技術經濟指標，一般應包括以下各項：

　　1）總用地面積；

　　2）總建筑面積；

　　3）住宅建筑總面積，平均層數；

　　4）容積率、建筑密度；

　　5）住宅建筑容積率，建筑密度；

　　6）綠地率。

　　7）工程量及投資估算。

　?。ǘ﹫D紙

　　1、規劃地段位置圖。標明規劃地段在城市的位置以及和周圍地區的關系；

　　2、規劃地段現狀圖。圖紙比例為1/500～1/2000，標明自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地和建筑的范圍、性質、層數、質量等；

　　3、規劃總平面圖。比例尺同上，圖上應標明規劃建筑、綠地、道路、廣場、停車場、河湖水面的位置和范圍；

　　4、道路交通規劃圖。比例尺同上，圖上應標明道路的紅線位置、橫斷面，道路交叉點坐標、標高、停車場用地界線；

　　5、豎向規劃圖。比例尺同上，圖上標明道路交叉點、變坡點控制高程，室外地坪規劃標高；

　　6、單項或綜合工程管網規劃圖。比例尺同上，圖上應標明各類市政公用設施管線的平面位置、管徑、主要控制點標高，以及有關設施和構筑物位置；

　　7、表達規劃設計意圖的模型或鳥瞰圖。