康養文旅項目如何拿地？是否盈利70%靠拿地！

　　旅游投資界有一句老話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。2015-2018年中央一號文件連續4年提出發展休閑農業之后，休閑農業項目受到極大關注，但是千萬要注意拿地時的選擇，那些不注意拿地隱患的人可吃了大虧！武漢旅游規劃公司天創文旅帶你一起來了解一下康養文旅項目如何拿地？

　　農村集體建設用地分為宅基地、經營性建設用地、公共設施和公益性建設用地三類。

　　宅基地的使用對于旅游開發來說是最具有商業價值的。目前它有兩種使用方式，第一種是宅基地“三權分置”，“三權分置”的政策從承包地應用到宅基地上了，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進行經營，可以直接進行特色小鎮、民宿等旅游開發利用。

　　例如浙江桐廬，就是首先把宅基地確權，農民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發民宿。

　　第二種方式就是國務院一號文件所提出的“允許利用宅基地建設生產用房”，將零散的宅基地集中起來之后，做田園綜合體或者特色小鎮的產業用地。

　　另一個值得關注的是農村集體經營性建設用地入市，農村集體經營性建設用地入市是指在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、 同權、同價。入市需符合以下條件：一是必須在33個土地改革試點縣市才能允許農村集體經營性建設用地入市；二是擬入市用地必須是建設用地，農田等其他非建設用地是不能入市的；三是擬入市用地必須符合城鄉規劃；四是擬入市用地出讓用途有限制，正常是只能作為工作、商業、倉儲等經營性用地，不得用地房地產開發。

　　農林用地主要包括國家林權用地和村集體林權用地。無論哪種用地，都要明確一個很重要的問題，那就是林業設施用地不超過10畝。這是一個巨大的坑，例如，有1萬畝的森林，那么3%的林業用地換算下來是多少？很多人理解是300畝建設用地，其實是不是這樣的，它有一個上限。

　　除了以上幾種地外，在整個旅游開發中最好用的地是什么？四荒地。具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。國家基本上圍繞著一個政策：誰治理誰使用誰保護誰受益，允許“四荒”使用權50年或更長的時間不變。

　　另外，一定要注意生態保護紅線和土地使用年限的問題。

　　生態保護紅線指在生態空間范圍內具有特殊重要生態功能、 必須強制性嚴格保護的區域，是保障和維護國家生態安全的底線和生命線，通常包括重點生態功能區域以及生態環境敏感脆弱區。納入生態保護紅線的區域，禁止進行工業化和城鎮化開發，從而有效保護我國珍稀、瀕危并具代表性的動植物物種及生態系統，維護我國重要生態系統的主導功能。紅線一定不要碰。

　　耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，經國家同意可以延長。

　　有一招可以解決“土地坑”，那就是做所有的文旅項目投資，去看它的土地利用規劃圖和土地使用生態紅線保護圖。

　　村支兩委是解決矛盾的關鍵

　　第二個比較大的坑就是“人坑”。項目在整個操作過程中經常會有很多矛盾，也許是與村民的矛盾，也許是與村支部、村委會（以下簡稱“村支兩委”）的矛盾。解決這些矛盾最好的辦法就是與村支兩委搞好關系。

　　村支兩委在項目開發中發揮著十分重要的作用。在項目開發中，會出現很多問題，例如，村民對補償費用不滿意、村民要參與項目施工、材料供應、村民要參與管理任職、村民要強制承包經營等，解決問題的最好辦法就是將村支兩委作為唯一的對接輸入口、輸出口。

　　可以與村支兩委簽署協議，將一些對村民的約束條款寫進協議，例如，一不準對前期的補償有異議、二不準參與施工和材料的供應、三不準參與項目的非合理化的任職要求、四不準強制經營。同時，也要將村民的權益也進去，保障村民的權益。

　　另外，要明確政府的責權，主要包括規劃審批、立項、土地指標的調配等。

　　項目開發 測算先行

　　在整個旅游開發環節當中非常重要的一件事情，就是投資成本的測算和投資盈利模式測算。

　　很多投資商在進行成本測算時，只測算了建設成本，其實在整個旅游投資中，建設成本只是七大成本之一。另外六大成本分別為：資金成本、稅費成本、招商成本、人員成本、辦公成本、營銷成本。

　　在進行測算時，首先要去做總投資測，然后，要把項目分成幾個小項目，進行單個小項目測算。只有這樣才會知道每個小項目要花多少錢、要怎么掙錢、哪些項目會盈利哪些項目會虧損。另外，要測算出項目運營一年的成本是多少，只有把成本測算出來你才能夠知道一年來多少游客才能達到營收平衡。

　　一、康養地產如何獲取土地？

　　目前，政府土地政策收緊，調控的表層意義是管住地產增量，深層意義是“去地產化”，鼓勵“地產+產業”，鼓勵激活存量資產。

　　對于康養地產的土地獲取，除了增量土地的獲取之外，應該更重視以下幾類土地：

　　1）空置的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用；

　　2）已出讓的商品房開發用地在尚未進行正式開發前；

　　3）已建成的尚未對外銷售的存量商品房，直接進行改造后；

　　4）集體建設用地。

　　同時，康養地產在拿地環節，應十分重視對土地獲取成本的控制，其中很重要的就是拿好醫療用地、養老用地，這方面主要的政策文件有：

　　1 ）國土資源部：《養老服務設施用地指導意見》；

　　2） 住房城鄉建設部、國土資源部、民政部等四部門：《關于加強養老服務設施規劃建設工作的通知》；

　　3） 衛生計生委、民政部、國土資源部等部門：《關于推進醫療衛生與養老服務相結合的意見》。

　　二、康養地產如何定位？

　　1、客戶定位清晰，項目特色突出

　　康養地產是一種新興的業態，康養地產以健康旅游產業為核心，將醫療、健康管理、養生、養老、休閑、旅游等多元化功能融為一體，同時核心特色產業能與“研、學、農、林、漁”等其它產業相融合，起到產業帶動的作用?？叼B地產按照核心特色可分為以下幾種：

　　1）醫療為特色；

　　2）中醫為特色；

　　3）養生為特色；

　　4）田園康養為特色；

　　5）濱?？叼B為特色；

　　6）森林康養為特色。

　　其中，以醫療和中醫為特色的可以做到康養元素自行導流，以養生、田園康養、濱?？叼B、森林康養為特色需要更多的依賴旅游元素導流。

　　2、“康養之醫”體系的準確理解和把握

　　健康服務業主要有醫療、健康管理、養生服務、養老服務等，其中需求剛性最強的也是產業價值最大就是醫療服務業。對于康養之醫體系的作用我們必須重新認識，康養之醫不管包括醫療，還包括醫學體系對康養體系的支撐。

　　如果回顧一下醫學體系的四大門類：預防醫學、臨床醫學、康復醫學、保健醫學，就會清晰的發現醫學體系對康養地產的產品體系的重要性。下圖是中國和美國健康產業的對比：

　　從圖中我們可以清晰的看出，在家庭及社區的醫療保健服務、健康管理服務及護理服務方面有著巨大的發展空間。

　　三、康養地產如何盈利？

　　1、靠產業贏利

　　康養產業具有非常高的經濟產出，據統計大型醫療機構平均年產值在每年幾十個億的量級，中型醫療機構平均年產值也在每年幾個億的量級，中醫館平均年產值每年幾千萬的量級，因此在做好產品體系設計的前提下，康養服務業具有產出高、經營平穩性好的特點。

　　2、靠土地增值贏利

　　在中國宏觀經濟走勢不發生重大變化的前提下，土地增值的趨勢也不會變，變化是土地增值變現的方式。

　　3、靠資本運作贏利

　　資本運作可以幫助我們解決在項目建設、運營及退出幾個環節的關鍵問題。在建設環節常用的資本運作方式有：產業基金、PPP模式、股權合作等，在運營環節常用的資本運作方式有：PPP模式、委托運營、股權合作等，在退出環節常用的資本運作方式有：上市IPO、資產證券化、產業基金持有資產等方式。

　　總之，“16萬億的藍?！闭禺a業、資本市場及相關企業，成為大家追逐的熱點，中國的下一首富一定會誕生在健康產業！

　　最后總結一下康養文旅項目投資開發失敗的六個原因：

　　1. 跨界投資。目前，很多業外資本進入文旅產業，特別是在特色小鎮和田園綜合體項目上。這些業外資本因為不了解文旅行業的政策底線、土地限制和開發壁壘，造成了大量的戰略誤判。

　　2. 迷信政府口頭承諾，草率拿地，導致某些指標或土地性質調整無法落地的情況。

　　3. 盲目自信，拍腦袋決策，跟著感覺走。業外資本的大佬在各行各業都取得過成功，他們來到旅游行業，看到中國旅游界的當前項目情況，覺得這些項目太差，就拍腦袋決策跟著感覺走，其實只要一開工就能發現問題。

　　4. 錯誤估算投資成本，以為花點小錢就能成功，錯誤地預估投資成本和投資利潤或者存在盲目的自信。

　　5. 缺少盈式，前期投入無法平衡。很多旅游投資偏重空間規劃和業態規劃，忽略了項目的盈利模式，或者是賭政府給的平衡用地。

　　6. 重建設、輕運營，認為項目建好就能招到商，就會有游客來消費、來買單，其實這是一個非常大的一個誤區。